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대체투자 Lv1 | 대체투자 정의와 트랜드 (1) 오리엔테이션

• 대체투자란 무엇인가? / 무엇에 투자하는가?
• 각국의 인프라펀드 현황 / 국내인프라펀드현황
• 대체투자에 관심을 가져야 하는 이유 / 새로운 대체투자(ESG 등) / 대체투자 인력난

대체투자 Lv1 | 대체투자 정의와 트렌드 (2) 대체투자란

• 대체투자의 정의 / 대체투자의 수익성 / 대체투자의 초과수익
• 대체투자가 왜 각광을 받을까? / 금융회사가 돈을 벌 수 있는 방식
• 대체투자를 키운 기관투자자 / 기관투자자란?

대체투자 Lv1 | 대체투자 정의와 트렌드 (3) 산업트렌드 및 전망

• 금리인상기에도 불구하고 대세가 될 것으로 전망 / 대체투자비중의 확대
• 기관전용 사모펀드 시장의 성장 / 글로벌 자산운용시장의 변화 / 사모대출시장의 성장 / 사모대출시장의 성장 원인
• 국내 상업용부동산 전망 / 한국 오피스시장 전망 / 한국 물류 시장 전망 / 한국 리테일 및 호텔 시장 전망 / 글로벌 상업용부동산 전망

대체투자 Lv1 | 대체투자 기초 (1) 대체투자란 무엇인가?

• 투자의 정의 / 차익거래 / 투자 vs 투기
• 차익거래와 수요-공급 / 차익거래와 Risk-Return Profile
• 대체투자와 차익거래

대체투자 Lv1 | 대체투자 기초 (2) 대체투자의 특징과 성격

• 중위험 중수익 / 리스크와 리턴 측면에서의 대체투자 / 중위험 중수익 : 리츠
• 유동성 제한 / 유동성 제한의 이유 / 위험과 수익 차원에서의 부동산펀드 분류 / 부동산펀드의 주요 유형
• 사모 방식 투자 / 사모 주식 vs 사모 대출 vs 사모 부동산 vs 사모 인프라 / 사모 방식 투자 : 공모시장은 커질 것인가?

대체투자 Lv1 | 대체투자 기초 (3) 특별자산

• 특별자산의 정의 : 특별자산의 법적 정의
• 특별자산의 정의 : 특별자산의 투자구조
• 특별자산의 정의 : 특별자산의 형태

대체투자 Lv1 | 대체투자 기초 (4) 신재생에너지

• 태양광발전이란? / 태양광발전 사례 / 태양광산업 동향
• 풍력발전이란? / 풍력발전 / 해상풍력과 육상풍력 / 풍력산업 동향
• 수소는 왜 친환경 에너지인가? / 수소에너지의 장점 / 수소에너지의 생산 방식

대체투자 Lv1 | 투자사례로 배우는 특별자산 (1) 특별자산 사례

• 신재생에너지 투자사례 : 국내 태양광, 수상태양광, 국내 풍력 발전사업,국내 바이오매스 발전사업
• 민간투자사업이란 / 수익형 민간투자사업(BTO) 과 임대형 민간투자사업(BTL) 비교 / 민간투자사업 투자사례(4가지)
• 해외인프라 투자사례 : 미국가스복합화력발전소, 호주터미널 인프라, 일본태양광발전사업

대체투자 Lv1 | 투자사례로 배우는 특별자산 (2) 그 밖의 대체투자

• 메자닌 금융 / Mezzanine 자산의 Risk-Return Profile / Mezzanine의 주요 형태
• 항공기투자 / 양도계약 / 리스계약 / 항공기 사이즈 구분
• 아트펀드 / 아트펀드 투자시 고려사항 / 와인펀드 / 와인펀드 주요 거래 대상

대체투자 Lv1 | 자본조달계획 수립 (1) 부동산 투자구조

• 부동산 투자의 방법 | 직접투자 vs. 간접투자, 간접투자의 효과
• 부동산 펀드의 종류와 유형 | 위험에 따른 분류, 유형에 따른 분류
• 부동산 펀드의 구조 | PF형, 실물형 / 부동산 가치평가방법

대체투자 Lv1 | 자본조달계획 수립 (2) 리츠

• 리츠의 정의 / 리츠의 구조 / 리츠의 분류 / 리츠와 다른 투자기구의 비교
• 리츠의 가치평가 / 리츠의 상장요건 / 리츠의 장점 / 리츠의 단점
• 리츠의 인가 및 등록절차 / 리츠의 상장현황 / 리츠의 시장현황 / 리츠의 성장현황 / 해외리츠시장

대체투자 Lv1 | 자본조달계획 수립 (3) 부동산 투자사례

• 오피스 사례 | 삼성SDS타워, 파인에비뉴 B동, 강남 N타워
• 물류 사례 | L기업 물류센터, GS덕평물류센터, 안성쿠팡물류센터
• 리츠 사례 | 코람코에너지플러스리츠, 이리츠코크랩, 신한알파리츠

대체투자 Lv2 - ① | 투자제안서 : 자산분석 (1) 대체투자 프로세스 이해하기

• 투자제안서란 / 투자제안서에 반드시 포함되어야 하는 내용 / 투자제안서 관련 용어
• 투자프로세스 개요 / 투자 프로세스를 이해하기 위한 필수 용어(NBO, Short List, Binding Offer 등)
• 투자프로세스 단계 소개(딜소싱, LOI 제출, 투자자 모집, LOC 제출 및 Financial Closing)

대체투자 Lv2 - ① | 투자제안서 : 자산분석 (2) 투자설명서 | 미리보는 투자제안서

• 투자설명서란 / 투자제안서와 비슷한듯 조금은 다른 투자설명서 / 투자설명서 목차
• Dart 펀드 공시 사이트 안내 / 주요내용 함께보기 : 자산분석 사례, 자본조달계획 사례, 위험관리 사례
• 투자설명서와 함께 공시자료를 활용하면 더 좋다

대체투자 Lv2 - ① | 투자제안서 : 자산분석 (3) 투자프로세스 상세 : 자산분석

• 투자제안서 목차 / 자산분석 세부 목차별 내용(자산분석, 입지분석, 시장분석)
• 자산분석 파트 페이지 구성 : Bottom-up 방식의 자산분석 페이지 구성
• 자산개요와 사례(부동산, 인프라) : 다수의 투자제안서(IM) 예시를 보며 공부하는 자산분석

대체투자 Lv2 - ① | 투자제안서 : 입지분석 (1) 투자제안서 구조

• 투자제안서 구성 : 바바라민토" 논리의 구성
• 투자제안서 구성 : 투자제안서는 구조의 순서대로 설명하는 방식
• 입지분석 개요 : 자산분석을 작성하며 지켜야할 방식(구조, 일관성, MECE)

대체투자 Lv2 - ① | 투자제안서 : 입지분석 (2) 투자프로세스 상세

• 입지분석 개요 : 투자대상 자산의 장점을 드러낼 수 있는 가장 좋은 특성. 위치와 입지
• 입지분석 페이지 구성 : Flow Chart, 입지분석 과정 중 내부요인과 외부요인을 혼용하지 않도록 경계
• 입지분석 실무 사례 : 위치소개 사례, 비교 분석 사례, 차별점 분석 상권분석

대체투자 Lv2 - ① | 투자제안서 : 입지분석 (3) 케이스스터디

• 입지분석 사례 : SK리츠 분당 U타워 / 입지분석 사례 : 삼성SDS타워
• 입지분석 사례 : 인천 항동물류센터 / 입지분석 사례 : 리테일
• 입지분석 사례 : 부산 초량 MDM타워

대체투자 Lv2 - ① | 시장분석 작성하기 (1) 시장분석 개요

• 투자제안서 자산분석 파트 구조, 자산분석의 마지막 단계 시장분석
• 비즈니스 컨설팅 분석방법 소개 | 거시환경분석, 사업환경분석, 산업구조분석, 산업연관분석, 산업환경분석, 전략수립
• 시장분석에 앞서 지켜야하는 것, 자산분석 원칙을 시장분석에 적용하기

대체투자 Lv2 - ① | 시장분석 작성하기 (2) 투자프로세스 상세 : 시장분석

• 주요 요소 선별 후 외부환경분석 시행, 시장분석 주요 요소 탐색하기(예시 : 오피스, 태양광발전소, 아트펀드)
• 시장분석 툴 소개 | ① 산업환경분석 ② 거시환경분석(PEST, 예시 2건)
• 시장분석 툴 소개 | ③ 경쟁환경분석(5 Forces 모델)

대체투자 Lv2 - ① | 시장분석 작성하기 (3) 시장분석 케이스스터디

• 시장분석 사례 | ① 풍력발전소, ② 삼성물산 서초사옥
• 시장분석 사례 | ③ 인천항동물류센터
• 시장분석 사례 | ④ 대형마트

대체투자 Lv2 - ① | 임대 운영 전략 및 위험관리 (1) 임대 및 운영전략 개요

• 자산분석 요약 | 자산개요, 입지분석, 시장분석으로 진행된 자산분석, 장점을 찾는 방식으로 자산분석하기, 시장분석 주요 요소 탐색, 자산분석의 목적과 결과의 활용
• 자산운영전략 | 자산운영 관리 주체, 임대 및 운영 전략, 임대료 지원정책, 시기별, 권역별, 자산별, 임차인별로 달라지는 임대마케팅
• 임대 및 운영전략 케이스 스터디 | SK리츠 분당 U타워, SDS타워, 강남N타워

대체투자 Lv2 - ① | 임대 운영 전략 및 위험관리 (2) 위험관리

• 위험 관리 방안 개요 | 리스크 지표 설정, 리스크 관리, 위험 관리 방안 예시(부동산, 인프라, 금융상품)
• 마치며 | 투자제안서 목차 다시보기 및 최종 정리

대체투자 Lv2 - ② | 재무모델 분석 (1) 가치평가의 기초

• 가치평가란? / 가치 동인(Value Driver) / 가치평가 방법론 (DCF, Multiple Approach) / 기업의 가치란?
• 대체투자 시 활용되는 특수목적법인(SPC) 구조 - 기업가치로 살펴본 SPC 가치분석
• 재무제표의 유기적 연관성

대체투자 Lv2 - ② | 재무모델 분석 (2) 투자제안서(IM)에서 필요로 하는 재무모델 분석 사항

• NPV vs. IRR? 투자제안서에서 더 중요하게 다뤄지는 지표는?
• 수익률에 대한 이해 (Project IRR, Fund IRR, Cash Yield, Exit 등)
• 금융 상환안정성 지표에 대한 이해 (단순DSCR, 누적DSCR, 상환비율 등) / 민감도/시나리오 분석이란?

대체투자 Lv2 - ② | 재무모델 분석 (3) 육상 풍력발전소 기초

• 풍력 발전 원리 / 터빈의 대형화 / 풍력 발전소 용어 정리
• Net Energy Yield란? / Repowering이란? / 전력시장 구조 / 전력가격 결정 방식
• 신재생에너지 공급의무화 제도(RPS)

대체투자 Lv2 - ② | 재무모델 분석 (4) 가정사항 분석

• 재무모델 구조 이해하기 | 가정사항시트, 계산시트, 요약시트
• 가정사항 시트 작성법 / 가정사항 시트 주요내용 및 과제
• 가정사항 시트 주요내용 | 엑셀 시현

대체투자 Lv2 - ② | 매출 및 비용 분석 (1) 재무모델 분석 : 매출

• 실물자산 매출 특성 | 신재생발전소, 석탄터미널, 도로 예시
• 신재생에너지 발전소 매출 구조
• 현재 & 리파워링 후 매출 산정

대체투자 Lv2 - ② | 매출 및 비용 분석 (2) 재무모델 분석 : 비용

• 비용구분(CAPEX, OPEX, 기타)
• 비용 분석 방법 / 법인세 산정
• 리파워링 투자비 산정

대체투자 Lv2 - ② | PF금융/재무제표/인수가격/수익률 분석 (1) 재무모델 분석 : PF금융

• 프로젝트파이낸스 관련 현금흐름 이해
• 금리 및 원금상환 이해 / PF 구조의 구성해
• 사례 3가지(영국 40MW 바이오매스 발전소, 국내 100MW 태양광 발전소, 국내 474MW 가스열병합발전소)

대체투자 Lv2 - ② | PF금융/재무제표/인수가격/수익률 분석 (2) 재무모델 분석 : 재무제표

• 추정 재무제표 | 투자제안서에서 추정재무제표는 생각보다 중요하게 다뤄진다
• 재무모델의 유기적 연관성 | 엑셀 시현
• 추정 재무제표 살펴보기 | 엑셀 시현

대체투자 Lv2 - ② | PF금융/재무제표/인수가격/수익률 분석 (3) 인수가격 및 수익률 분석

• 투자 구조 | 인수가격을 결정하는 단 하나의 신박한 방법은 존재하기 않는다
• 육상 풍력발전소 유사사례 및 수익률
• 인프라 자산은 각자의 상황이 대개 상이하여 거래사례를 통해 일률적인 잣대로 가치를 논하기 어렵다

대체투자 Lv2 - ② | 투자제안서(IM) 작성 (1) 재무추정 장표

• 투자제안서 수익성 분석의 시작 / 투자제안서의 핵심 목표
• 가정사항 장표 작성 및 사례(미국 풍력발전소, 미국 가스복합발전소, 한국 SOC 포트폴리오 자산 투자 건)
• 주요손익 장표 작성 및 사례(미국 데이터센터 인수 건, 유럽 송배전망 운영회사 인수, 미국 풍력발전소, 핀란드 풍력발전소 인수)

대체투자 Lv2 - ② | 투자제안서(IM) 작성 (2) 인수가격 적정성

• 인수가격의 적정성 장표 작성 / IM에서 투자자가 가진 "인수가격"에 대한 의구심을 해소시키기 위한 방법 4가지
• 인수가격 분석 사례 | 영국 바이오매스 발전소 인수 건, 미국 데이터센터 인수 건
• 인수가격 분석 사례 | 미국 원유 Pipeline 선순위 대출투자 건

대체투자 Lv2 - ② | 투자제안서(IM) 작성 (3) 수익률 및 민감도 분석

• 수익률 / 민감도 분석 장표 구성 방법
• 수익률 장표 사례 | 스웨덴 풍력 발전소 개발 및 인수 건, 일본 태양광 발전소 개발 및 인수 건
• 수익률 장표 사례 | 핀란드 풍력발전소 인수 건

대체투자 Lv2 - ③ | 재원조달계획 (1) 매입금액과 매입부대비용

• 자본조달계획을 수립하는 이유 / 투자제안서 구성 / 매입금액의 결정
• 매입부대비용은 어떠한 항목이 있는지 파악
• 예비비는 무엇이며, 왜 필요한지 알아보기

대체투자 Lv2 - ③ | 재원조달계획 (2) 자본조달계획 케이스스터디

• 실물자산의 재원조달계획 사례 / 실물매입에서 중요한 사항(타인자본조달, 자기자본조달, 매입가격 협상)
• 개발자산의 재원조달계획 사례 / 개발자산에서 중요한 사항(토지의 확보, 토지계약금 조달, PF 조달 및 시공계약)
• 선매입의 재원조달계획 사례 / 선매입에서 중요한 사항(계약금의 확보, 공사기간 중 임차인 선확보, 매매가격의 협상)

대체투자 Lv2 - ③ | 자본조달구조 (1) 자본조달구조

• 필요한 재원조달에 따른 전체적인 자본조달구조 수립
• 투자구조란? / 부동산 펀드 투자구조 예시 / 임차보증금 / 레버리지의 이해
• 자기자본 / 1종 수익권, 2종 수익권, 우선주, 보통주 / 용어정리(LTV, DSR)

대체투자 Lv2 - ③ | 자본조달구조 (2) 자산별 타인자본비율 케이스스터디

• 오피스의 타인자본비율 사례 4가지와 오피스 자본구조
• 물류센터의 타인자본비율 사례 3가지와 물류센터 자본구조
• 리테일의 타인자본비율 사례 2가지와 리테일 자본구조

대체투자 Lv2 - ③ | 타인자본 구분 (1) 타인자본 Tranche별 구분

• Tranche란 무엇인가? / Tranche 예시
• CDO에 대한 이해 / CDO 예시
• Tranche를 구분하여 투자하는 이유

대체투자 Lv2 - ③ | 타인자본 구분 (2) 타인자본 선순위/후순위 결정

• 타인자본의 사용
• 사례 ① : 코람코더원리츠 사업 구조도와 자금조달구조 세부내역
• 사례 ② : SK리츠 사업 구조도와 자금조달구조 세부내역

대체투자 Lv2 - ③ | 타인자본 구분 (3) 자산별 선/후순위 케이스스터디

• 오피스의 선/후순위 비율 사례 2가지
• 물류센터의 선/후순위 비율 사례 2가지
• 리테일의 선/후순위 비율 사례 2가지

대체투자 Lv2 - ③ | 자기자본구분 (1) 자기자본의 조달

• 자기자본이란? / 자기자본 이익률 / 자기자본 비용 / 자기자본의 Tranche
• 자기자본 조달구조 | 홈플러스 강릉점 사례, 여주 물류센터 사례, 삼성화재 역삼빌딩 매입구조
• 자기자본 수익률 계산 | 오피스(단일 수익증권, 종별 수익증권)

대체투자 Lv2 - ③ | 자기자본구분 (2) 자산별 우선주/보통주 케이스스터디

• 오피스의 우선주/보통주 사례
• 물류센터의 우선주/보통주 사례
• 리테일의 우선주/보통주 사례

대체투자 Lv2 - ③ | 자기자본구분 (3) 리스크 분석

• 리스크 분석 | 자기자본 관점 - 코람코더원리츠의 자금조달구조
• 리스크 분석 | 자기자본 관점 - 차입금 내역 및 주요 조건
• 리스크 분석 | 자기자본 관점 - 금리변동위험, 신용위험